Договор аренды квартиры: правила заключения и составления документа

Если нет своей квартиры — её можно арендовать. Сделку следует оформить официально. Необходимо знать основные правила составления договора аренды и на что нужно обращать внимание при подписании.

Особенности заключения договора аренды

Случается, что арендатор не подписывает с арендодателем квартиры никакого договора. В то же время для найма любого жилья, даже если оно находится в частной собственности, согласно п. 2 ст. 601 Гражданского кодекса, заключение письменного договора обязательно.

Однако при аренде квартиры письменная форма часто игнорируется. Таким образом, если что-то случится, арендатор практически не сможет доказать наличие каких-либо обязательств арендодателя перед ним. Собственнику квартиры также важно подписывать формальный документ об аренде, это гарантирует своевременность оплаты и сохранность жилого помещения.

Согласно ст. 543 Гражданского кодекса РК, наймодателем может выступать только собственник квартиры. Если собственников несколько, то сдать в аренду жилье можно только с согласия всех его собственников. Также собственник может уполномочить на сдачу в наем квартир третьих лиц, например, посредством доверенности. В ст. 23 Закона РК «О жилищных отношениях» выделяются два вида жилища, которые могут быть сданы в наем:

• жилище, в котором проживает сам собственник;
• в котором собственник не проживает.

Как заключить договор аренды квартиры? Для любого вида аренды квартиры обязательно заключение письменного договора найма жилища. Согласно п. 2 ст. 23 Закона РК «О жилищных отношениях», договор должен содержать условия о сроке найма, размере платы, ремонтных вопросах, выселении после окончания срока действия и другие условия. Договор подписывается наймодателем (собственником квартиры) и нанимателем (арендатором).

Формальным составлением, согласованием и подписанием договора аренды процесс сдачи квартиры не заканчивается. Согласно п. 3–1 Закона РК «О жилищных отношениях», собственник или его уполномоченное лицо обязаны зарегистрировать арендатора (нанимателя), проживающего в сданном жилище.

Договор аренды квартиры не бесконечный, у него есть срок действия. Как правило, такой срок оговаривается в договоре. Тем не менее даже при временном выезде нанимателя из квартиры, за ним может сохраняться право аренды. Согласно п. 4 ст. 24 Закона РК «О жилищных отношениях», наниматель имеет право выехать из квартиры на срок до 6 месяцев, при этом договор остается действительным. Арендатор, например, может уехать в длительную командировку или на отдых и быть уверенным, что после возвращения он может дальше снимать жилье. При более длительном сроке отъезда продолжение договора возможно только с согласия собственника.

Сам договор прекращается, как правило, по истечении срока его действия. В то же время договор может быть прекращен досрочно. Согласно ст. 556 Гражданского кодекса РК, наймодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора, если наниматель использует квартиру не по назначению или наносит ей ущерб, дважды просрочил платежи, не проводит обязательный ремонт. Наймодатель перед расторжением договора обязан дать нанимателю шанс устранить недостатки.

Наниматель вправе требовать расторжения договора в случае отказа в передаче квартиры в аренду, нахождения квартиры в ненадлежащем состоянии, непроведении обязательного капитального ремонта.

Пункты, которые должны быть в договоре аренды

Договор аренды квартиры — это достаточно объёмный документ. Важно сразу установить правила игры, чтобы в дальнейшем не возникало конфликтов и судебных тяжб.

Как составить договор аренды квартиры? При составлении документа нужно согласовать и внести в текст вопросы оплаты, срока действия, перечня въезжающих лиц, вопросы ремонта, содержания животных и другие важные моменты. Договор найма жилища (аренды квартиры) заключается в простой письменной форме, идти к нотариусу необязательно.

Объект аренды

Статья 542 Гражданского кодекса РК содержит требование точного определения объекта аренды: нужно указать его точный адрес и ключевые характеристики (этаж, площадь, количество комнат). Для подтверждения права собственности наймодателя желательно указать реквизиты правоустанавливающего документа. Также важно зафиксировать состояние квартиры, наличие мебели, бытовой техники и т. д.

При длительной аренде желательно зафиксировать вопросы ремонта. Согласно ст. 552 и ст. 553 Гражданского кодекса, капитальный ремонт выполняет наймодатель, а текущий — наниматель. Согласно ст. 555 Гражданского кодекса, отделимые улучшения (мебель, техника, люстры и т. д.) — это собственность нанимателя, а за неотделимые улучшения (например, обои или плитку на стенах) он имеет право получить компенсацию.

Срок найма

Если квартира сдается на определенный срок, то его необходимо указать в договоре. Он может быть обозначен конкретной датой или конкретным событием. Если в договоре аренды не указать её срок, то, как гласит ст. 545 Гражданского кодекса РК, она будет считаться бессрочной, пока кто-то не разорвет договор, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Оплата за найм

Договор найма жилища должен содержать размер, порядок, сроки и формы оплаты за квартиру. Важно обозначить право арендодателя на пересмотр размера платы: её изменять чаще одного раза в год (п. 3 ст. 546 Гражданского кодекса РК).

Часто в договорах аренды квартиры от нанимателей требуется сразу оплата авансового платежа и платежа за последний месяц. Такой платеж защищает собственника от внезапного выезда арендатора из квартиры без оплаты ежемесячного платежа.

Наниматель и другие лица

По общему правилу (п. 3 ст. 24 Закона РК «О жилищных отношениях») наниматель имеет полное право вселять в квартиру, которую он арендовал, членов своей семьи, поднанимателей или временных жильцов, если иное не предусмотрено текстом договора.

Во избежание конфликтных ситуаций между собственником и нанимателем, желательно заранее прямо в договоре определить исчерпывающий перечень лиц, которые будут проживать вместе с нанимателем, определить порядок въезда временных жильцов, например гостей.

Ответственность и запреты

Важно прописать все запреты касательно квартиры. Например, это может быть запрет на содержание животных или курение. Наймодатель вправе предусмотреть в договоре неустойку за нарушение таких правил проживания (ст. 293–298), например, в виде штрафа в фиксированной денежной сумме.

Также важно определить ответственность наймодателя. Согласно ст. 548 Гражданского кодекса РК, наймодатель несёт ответственность за недостатки сданного в аренду имущества. Например, если в квартире неисправный бойлер, наниматель имеет право требовать от наймодателя починки, требовать снижения цены аренды или починить за свой счёт с вычетом суммы из арендной платы.

Подписанный письменный договор аренды защищает как собственника квартиры, так и арендатора. При согласовании всех условий собственник будет уверен в своевременности платежей. Для арендатора договор — это гарантия от мошенников и безосновательного выселения.