Новый закон о долевом строительстве "огорчил" всех покупателей жилья в Казахстане

Оказалось, что закон, который так много расхваливали депутаты, на самом деле защищает стройкомпании больше, чем дольщиков.

29 августа 2025 года введен в действие новый закон "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РК по вопросам долевого участия в жилищном строительстве, автомобильных дорог и оказания услуг по перевозке лиц с инвалидностью", передает inbusiness.kz.

Законопроект, инициированный депутатами, был принят парламентом в конце прошедшей III сессии. Документ был официально опубликован 30 июня. Однако парламентарии предоставили 60-дневный переходный период, чтобы рынок и бизнес могли в достаточной степени подготовиться к его требованиям, а ответственные органы – принять необходимые нормативные правовые акты. Именно этим и обусловлено позднее вступление закона в силу.

По данным минпромстроя, предусмотрены следующие нововведения:

• в целях повышения привлекательности долевого участия в жилищном строительстве и увеличения количества новых игроков на рынке снижены прежние высокие требования к застройщикам, улучшены и упрощены условия;
• запрещено заключение договоров, позволяющих привлекать средства дольщиков в обход долевого законодательства, таких как предварительные договоры, договоры бронирования, цессии, инвестиционные договоры и другие – отныне останется только договор долевого участия;
• запрещена реклама жилья, строящегося без разрешения акимата либо гарантии Единого оператора;
• запрещена выдача банками ипотеки на квартиру в жилом комплексе, не имеющую разрешения на привлечение средств дольщиков или гарантии Единого оператора;
• административный штраф за привлечение денег дольщиков в обход закона увеличен с прежних 300 МРП до 2 тыс МРП (в 2025 году – 7 864 000 тенге);
• стройкомпаниям запрещено продавать доли в многоквартирном ЖК или комплексе индивидуальных жилых домов дольщикам за наличные деньги;
• законодательство о долевом участии в жилищном строительстве будет охватывать и строительство комплексов индивидуальных жилых домов. То есть законодательство, касающееся дольщиков, теперь будет защищать и тех, кто приобрёл коттедж в коттеджном городке на стадии котлована.

Эксперты предполагают, что это было сделано для защиты прав и интересов состоятельных людей, которые могут позволить себе покупку роскошных особняков. Вице-министр промышленности и строительства Куандык Кажкенов подтвердил, что существуют малоэтажные объекты строительства, в которых пострадали дольщики . Поэтому депутаты предложили данную поправку, ведомство полностью это поддержало.

В целом, в сфере долевого строительства наблюдается кризис. Сами депутаты признали, что проблема дольщиков, которая должна была быть решена несколько лет назад, сегодня ещё больше обостряется. По словам мажилисмена Толыкбаева, только в Астане насчитывается 51 проблемный объект, в которых квартиры незаконно продавались и строительство которых застопорилось на полпути.

Новая реформа также может не вывести отрасль из тупика. Так как в её рамках вместо эффективных мер были введены требования, которые больше похожи на очковтирательство. Например, несмотря на резкую критику со стороны общества, в новом законе введен запрет на использование наличных денег при покупке жилья на первичном рынке, то есть у застройщиков.

В настоящее время у населения и бизнеса на руках имеется большой объём наличных денег. В первом квартале 2025 года денежная база достигла 13,66 трлн тенге. По сведениям Нацбанка, только за первые три месяца 2025 года жители страны обналичили через банкоматы 6 триллионов тенге – это на 6,6% больше, чем было в аналогичном периоде прошлого года.

Раньше люди сразу же вносили эти "живые" деньги в кассу застройщиков при покупке жилья, тем самым легализовав свои "сбережения из-под матраса". Теперь же граждан обязали сначала открыть счёт в банке второго уровня, внести туда деньги, а уже потом перевести их застройщику. Таким образом, казахстанцам придётся пройти неформальную "амнистию капитала", задекларировать его, заплатить налоги, а также – комиссии банков.

Как считает президент Ассоциации застройщиков Казахстана Виктор Микрюков, эти меры приведут к неоправданным затратам для населения, которое будет вынуждено платить дополнительные банковские комиссии за перевод средств.

То есть этот механизм больше походит на лобби интересов банков, чем на защиту простого гражданина. Ведь недобросовестные руководители стройкомпаний и дальше могут спокойно вывести средства из банков, которые внесли туда дольщики. Вряд ли запрет на "наличку" существенно снизит теневое строительство и коррупцию.

Тем более, как пишет портал "Крыша", запрет на расчет наличными деньгами не затрагивает вторичный рынок – там жилье можно будет по-прежнему покупать так, как удобно. Соответственно, отдельные застройщики не будут сами реализовывать квартиры в строящихся ими же жилых комплексах, но поручат их продажу зависимой, взаимосвязанной фирме, агентству недвижимости.

Новый закон также запрещает рекламу конкретного ЖК без получения разрешения на привлечение денег дольщиков. Впрочем, маркетолог Зарина Кусаинова отмечает, что данный запрет устарел, игнорирует объективную действительность, особенности и условия, характерные для данной профессиональной сферы. Согласно современным трендам, застройщики отказываются от пиара отдельного объекта и вместо этого переходят к продвижению "заманчивого предложения" (enticement), интригуя и привлекая больше внимания к основному продукту.

В частности, размещают интересную рекламу: "Получите комфортную квартиру всего за 14 миллионов тенге!", в которой не упоминается название жилого комплекса. Только тем покупателям, которые заинтересовались и позвонили по указанному номеру, предоставляется детальная информация об одном или разных ЖК.

Есть ещё одна веская причина, по которой общество скептически относится к новой реформе по защите дольщиков: новый закон, напротив, смягчает прежние жесткие требования, предъявляемые к застройщикам. В том числе, снижены обязательные требования к получению гарантии от АО "Казахстанская жилищная компания" (КЖК) – Единого оператора жилищного строительства Казахстана, в целях продажи жилья дольщикам.

Согласно поправкам, если застройщик имеет опыт реализованных объектов строительства многоквартирных жилых домов, в том числе в качестве заказчика, подрядчика, в совокупности, не менее двух лет (вместо трёх, как раньше), общей площадью не менее 5 тысяч кв.м (вместо 9 тысяч, как было) при строительстве в иных административно-территориальных единицах, кроме мегаполисов, то этого теперь будет достаточно для привлечения денег дольщиков.

От имени разработчиков законопроекта депутат мажилиса парламента Самат Мусабаев заявил, что цель состоит в том, чтобы "упростить административные процедуры и снизить барьеры для входа на рынок жилищного строительства на законных основаниях для компаний среднего размера" (при этом он на казахском языке использовал слово "ортанқол", что переводится также как "посредственных").

Вызывает критику и негативную оценку создание "Центра поддержки дольщиков" (ЦПД) на базе КЖК в рамках нового закона. Это связано с тем, что данный центр даже не уполномочен активно защищать обманутых дольщиков и подавать в суд на недобросовестные стройкомпании от их имени. Ему не разрешено вести общереспубликанский "черный список" недобросовестных застройщиков.

Так чем же он тогда займется? По данным минпромстроя, новый центр будет консультировать по вопросам долевого законодательства. У ЦПД даже нет офиса, где специалисты принимали бы обманутых дольщиков. Он доступен только онлайн. Более того, вам может ответить не настоящий специалист, а искусственный интеллект (iBota), который собирает информацию из открытых источников и, возможно, формирует собственное, порой ошибочное мнение.

"Основной задачей онлайн-центра поддержки дольщиков является, во-первых, консультирование граждан по всем вопросам, связанным с приобретением жилья в рамках законодательства о долевом участии. Во-вторых, предупреждение населения от приобретения жилья у застройщиков, незаконно привлекающих средства граждан. Внедрив искусственный интеллект, мы запустили онлайн-Центр поддержки дольщиков. Мы планируем оказывать поддержку дольщикам посредством различных онлайн-сервисов", – сообщил председатель правления АО "Казахстанская жилищная компания" Алтай Куздибаев.

Некоторые депутаты уверены, что строительные магнаты вовсе не заметят того, что произошло. Им даже несложно будет заплатить штраф в 2 тыс. МРП. По оценкам экспертов, в среднем только с одного жилого комплекса застройщики зарабатывают около 3 миллиарда тенге.

"Недобросовестные стройкомпании возместят этот штраф, дополнительно продав даже не квартиру, а несколько квадратных метров. Для них это мизер! Поэтому в рабочей группе некоторые депутаты предложили ввести уголовную ответственность в отношении ответственных руководителей компаний, которые неоднократно нарушали требования законодательства о долевом участии. Однако правительство это предложение не поддержало, дав отрицательное заключение. Мне это непонятно. Разве этот закон не должен был обеспечивать действенную, а не показушную защиту дольщиков?" – посетовал мажилисмен Бакытжан Базарбек.

Есть и другая загвоздка. Депутат мажилиса Мукаш Искандиров обратил внимание на то, что законом увеличен размер предварительной оплаты – авансового платежа подрядчику в соответствии с ПСД строительства при использовании денег дольщиков с прежних 25% до 50% от суммы договора подряда. Мажилисмен полагает, что статистика наличия проблемных недостроенных объектов долевого жилищного строительства требует осторожного и взвешенного подхода при предоставлении авансовых платежей подрядчикам.

Вице-министр промышленности и строительства Куандык Кажкенов уверен, что увеличение авансового платежа с 25 до 50 процентов обеспечит ликвидность подрядной организации – она сможет своевременно закупить необходимые стройматериалы и оборудование, в том числе работы в рамках проекта организации строительства. Соответственно, это "обеспечит непрерывный процесс ведения строительно-монтажных работ, своевременное введение объекта в эксплуатацию и получение дольщиками ключей от своих квартир". Так ли это будет на практике, покажет время.