Число плательщиков налога на роскошь в Казахстане вырастет

Новый Налоговый кодекс наделил местные представительные органы власти правом наращивать оценочную стоимость недвижимости, что автоматически расширит налогооблагаемую базу.

С 1 января 2026 года в Казахстане вступает в силу новый Налоговый кодекс, который, хоть и не содержит отдельного понятия " налог на роскошь ", но вводит существенные изменения в систему налогообложения имущества. В частности, для дорогостоящих объектов недвижимости будет действовать повышенная налоговая нагрузка. О том, как будет работать новая система, inbusiness.kz рассказала налоговый эксперт Рита Еспенбетова.

По словам эксперта, главным нововведением станет отказ от рыночной стоимости недвижимости в пользу расчетной, которая будет определяться исключительно государственными органами — государственной корпорацией.

"Оценка стоимости производится исключительно государственными органами, а именно государственной корпорацией. Для определения стоимости используется не рыночная, а расчетная стоимость, установленная по строго описанным в законе методикам", — пояснила Рита Еспенбетова.

В формулу расчета войдут несколько ключевых факторов, закрепленных в Налоговом кодексе или утверждаемых уполномоченными госорганами:

• базовая стоимость 1 м²;
• полезная площадь объекта;
• коэффициенты физического и функционального износа, зонирования (географической локации), изменения МРП и, что особенно важно, коэффициент роскоши.

Привлечение независимых оценщиков для массового исчисления налога не предусмотрено, что делает процесс полностью прерогативой государства.

Прогрессивная шкала и "коэффициент роскоши"

Новый механизм предполагает прогрессивное налогообложение: чем выше стоимость объекта или совокупная стоимость всех объектов одного собственника, тем выше будет ставка налога.

До 450 млн тенге: налог рассчитывается по стоимости каждого объекта отдельно. Свыше 450 млн тенге: налоговая база определяется по совокупной стоимости всех объектов с применением повышенной ставки.

"Например, если вы владеете одной квартирой, стоимость которой определила Государственная корпорация в соответствии с требованиями налогового законодательства в размере 25 млн тенге (не рыночная цена), то вы попадаете в шкалу "выше 20 млн тенге до 75 млн тенге включительно" — это значит, что сумма налога составит 46 600 тенге + 0,5 процента с суммы, превышающей 20 млн тенге, то есть 71 600 тенге.

А если вы владеете 20 квартирами стоимостью по 25 млн тенге (не рыночная цена), то вы попадаете в шкалу совокупная стоимость "свыше 450 млн тенге". Тогда сумма налога составит 2 946 600 тенге + 2 процента с суммы, превышающей 450 млн тенге, то есть 3 946 600 тенге на все квартиры, а в расчете на 1 квартиру 197 330 тенге", — приводит пример Рита Еспенбетова.

Ещё одним инструментом повышения налоговой нагрузки станет "коэффициент роскоши". Местные представительные органы (маслихаты) смогут увеличивать его базовое значение с 1 до 1,5 — на 50%. Такое решение, принятое не позднее 1 декабря, будет действовать с 1 января следующего года и распространяться на всю соответствующую категорию недвижимости в регионе, независимо от её стоимости.

Повышенный коэффициент применяется ко всей недвижимости соответствующей категории (ко всем жилым помещениям: квартирам, домам и другим объектам, облагаемым налогом на имущество физических лиц), если такое решение принято в данном регионе.

Применение коэффициента не зависит от порога стоимости конкретного объекта: если маслихат увеличил коэффициент, он будет распространяться на все соответствующие объекты недвижимости в данной административной единице. Например, на все квартиры города или области, а не только на те, что превышают определённую стоимость.

Возможные риски и защита прав собственников

Отвечая на вопрос по поводу вероятных нарушений прав собственников, эксперт отметила, что новая система несёт в себе определенные риски для владельцев недвижимости.

Во-первых, это необоснованное завышение стоимости. Поскольку оценка будет производиться по стандартизированной формуле, она не всегда сможет отразить реальную рыночную ситуацию. Автоматизация процесса и массовость могут привести к ошибкам, в результате которых расчетная стоимость окажется выше рыночной.

Во-вторых, рост налоговой нагрузки. Новые подходы к расчету, повышение ставок и прогрессивная шкала неизбежно приведут к увеличению налога на имущество как для владельцев дорогой недвижимости, так и, возможно, для обычных граждан.

В-третьих, коррупционные риски. Эксперт отмечает, что сложность и непрозрачность расчетов, а также централизация процессов создают почву для возможных злоупотреблений.

"При отсутствии внешнего контроля возникают лазейки для "ручного" вмешательства. Тем не менее у собственников остается право оспаривать оценочную стоимость. Это можно сделать либо через административную процедуру в комитете государственных доходов, либо в судебном порядке, если владелец считает расчеты некорректными или видит ошибки в характеристиках объекта", — подчеркнула Рита Еспенбетова.

На её взгляд, первый год реализации реформ всегда выявляет ошибки. Как показала практика налоговых реформ и внедрения массовых оценок, первый год приведёт к обнаружению множества технических и методологических нестыковок — это может быть как ошибочный завышенный налог, так и заниженный.

"Думаю, госорганы будут дорабатывать систему. В течение первого-второго года работы система будет проходить "обкатку" — появятся корректировки методик, апдейты коэффициентов и так далее", — добавила эксперт.

Новый Налоговый кодекс также вводит специальные акцизы на другие дорогостоящие товары. Для автомобилей стоимостью свыше 75 млн тенге, а также для яхт и самолётов стоимостью от 100 млн тенге будет действовать 10-процентный акциз, который будет взиматься при импорте и продаже внутри страны. Таким образом, законодатель ужесточает налоговую нагрузку на состоятельных граждан, используя различные механизмы.

В ответе на запрос inbusiness.kz относительно количества казахстанцев, обладающих предметами роскоши на сумму свыше 450 млн тенге, в комитете госдоходов пояснили, что предоставить такие сведения по количеству владельцев и сумме поступления налога на имущество в данное время не представляется возможным.

"Касательно владельцев недвижимого имущества, сообщаем, что для расчета суммы налога на имущество по таким объектам, необходимы сведения по стоимости. При этом сведения по стоимости за 2026 год в соответствии с нормами Налогового кодекса РК будут предоставлены только в 2027 году", — подчеркнули в КГД.

При этом уточнили, что по автомобилям, яхтам и самолётам, алкогольной продукции и табачным изделиям (сигарам), акциз будет поступать в республиканский бюджет, а собственники дорогостоящего недвижимого имущества будут уплачивать налог на имущество физических лиц в местный бюджет.

Ранее мы писали, каким образом ужесточение правил проведения сделок, налогообложения и усиления контроля за денежными потоками коснется игроков рынка недвижимости с 2026 года.